南方都市报2024年10月15日发布:利空突袭！穆迪发出警告！

近期，纽约社区银行陷入动荡。今年1月底，纽约社区银行意外公布的季度亏损和信贷损失拨备，引发了市场对其商业地产（CRE）敞口的担忧，导致其股价在5个交易日暴跌60%；3月初，这家银行再度爆雷，由于发现贷款审查流程存在问题，纽约社区银行减记24亿美元（约合人民币190亿元）商誉，导致2023年第四季度亏损修正至27.1亿美元（约合人民币212亿元），较原先披露的亏损金额增加了逾十倍，随后两天，该银行股价又暴跌了43%。此后，在美国前财政部部长史蒂文·姆努钦的主导下，多家私募基金3月6日宣布向纽约社区银行联合进行10.5亿美元的股权投资，才稳定了市场情绪。

之后，投资者便开始密切关注对商业地产贷款有大量敞口的美国地区性银行。国际货币基金组织（IMF）3月中旬曾警告称，银行业界对美国商业地产的敞口过大，可能会导致去年硅谷银行倒闭引发的混乱重演。另外，4月份，IMF发布的半年度《全球金融稳定》报告显示，到2023年底，不良商业地产贷款占美国银行投资组合的比例较上年同期翻了一番，达到0.81%。IMF还指出，银行继续增加对不良商业地产贷款的拨备。

有银行业内人士指出，随着未来三年大量房地产债务到期，越来越多的猜测认为，如果商业地产贷款违约率攀升至难以控制的水平，美国银行业可能会陷入另一场重大危机。在美国，商业房地产贷款价值2.7万亿美元，约占银行平均资产的四分之一。在过去十年的低利率环境中，许多贷款都是以最低利率发放的，借款人以今天大幅提高的利率偿还商业地产贷款的痛苦经历，给美国贷款人带来了巨大压力。

此外，令商业地产贷款人雪上加霜的是，经济放缓和疫情后对远程和混合工作安排的强烈偏好等因素不仅进一步导致了美国商业地产市场的困境急剧上升，而且对美国商业地产价格也相当悲观。根据Green Street的商业地产价格指数（CPPI），商业地产价格在过去一年下降了7%，自2022年3月的峰值以来下降了21%。去年，与商场、办公室和工业单元等商业地产相关的拖欠贷款总额估计高达243亿美元，是2022年112亿美元的两倍多。

有银行被做空

当地时间周二（6月4日），一家地区性银行被机构做空。当时，兴登堡研究公司发布了一份针对地区性银行Axos（AX.US）的商业地产敞口和“过高”估值溢价的报告，使得Axos成为最新一家受到密切关注的银行。兴登堡研究公司指责其“松弛的承贷标准”，将受到急剧恶化的美国商业房地产市场的影响。

周二当天，Axos的股价一度暴跌超16%，收盘时跌幅收窄至4%。Axos在一份声明中表示，兴登堡的报告包含一系列失实指控。Axos称，其52亿美元的商业地产专项贷款业务几乎完全通过基金伙伴运作，这种结构为该行“在不利的市场情况下提供了强大的连带保护”。

利率上升加剧了人们对美国商业地产风险的担忧，其中一项指标显示，截至4月，价值从2022年3月的峰值暴跌21%。Axos的一份报告显示，截至3月底，其商业房地产贷款超过59亿美元，其中多户住宅和酒店是其最大的商业房地产敞口。

彭博社称，虽然兴登堡的报告没有提到特朗普，但Axos与这位亿万富翁有联系，帮助特朗普大厦贷款再融资，并为佛罗里达州的一个度假胜地贷款。上个月，纽约一家法院陪审团裁定，美国前总统特朗普在“封口费”案中有罪，被控的34项罪名全部成立，特朗普成为美国第一位被判有罪的前总统。

高昂的借贷成本打击了房地产估值，而美联储降息的不确定性加剧了这一挑战。贷款机构Madison Realty Capital的联合创始人Josh Zegen表示，“房地产行业开始出现一些问题，今年这种情况会越来越多，人们开始看到更多裂缝。”

不过，一些另类资产管理公司则看到了其中的机会。几天之前，黑石首席执行官苏世民表示，这家投资巨头正在与几家美国地区性银行谈判，探索收购其资产和发放的贷款。他说，这些地区性银行的压力将不仅仅来自市场，还会来自监管机构，而这将降低他们提供信贷的能力。

苏世民说，地区性银行从向广阔经济提供信贷的业务中回撤，将使黑石成为受益者和天然合作伙伴。像黑石这样的公司有机会填补这一空白。

管理着近1万亿美元资产的黑石是全球最大的另类资产管理公司，也是一个不断增长的非银融资提供商。

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