REIT上市次日，盘中多只破发！机构咋说？越折价，内部收益率越高

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6月22日，首批基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）上市次日，行情大变脸。前一天，REITs收盘全部上涨，涨幅最高的博时招商蛇口产业园REIT全天涨幅更是达到14.72%；而在次日，REITs价格大变脸，纷纷开启下跌模式，华安张江光大园、东吴苏园和广州广河等数只REITs一度跌破发行价。

REITs全线下跌，甚至出现跌破发行价之后，投资者该怎么操作？多家基金经理观点认为，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，价格一定会向内在价值回归，上涨时不宜短期追风炒作，但下跌折价却恰恰是“上车机会”。

二级市场大跌，IRR（内部收益率）会更高

9只REITs从首日全面普涨，到次日暴跌，其中，华安张江光大园REITs一度跌至2.99元，广州广河REITs跌至12.576元，均已跌破发行价。对于这样的市场表现，基金经理又如何看？

“二级价格下跌后，REITs项目的IRR（内部收益率）就会上升，因此投资价值会逐步显现，价格就会止跌回升，投资者可以关注价格下跌后出现的投资机会。”博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨表示，公募REITs的收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益，实际上随着公募REITs二级市场价格的上涨，IRR会下降，二级市场的价格相对于发行价破发是一种价格回归内在价值的正常表现；是投资者不考虑REITs内在价值而单纯的盲目杀跌。

胡海滨建议，投资者可以对价格下跌和IRR上行之间的关系做一个分析表，理论上当IRR上行到一定水平就会有配置型的投资者进场，价格下跌就会减缓甚至价格开始反弹。

平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦也表示，REITs本身的价值，简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率，这是市场机构投资者给予的相对公允的定价，可以看做是二级市场定价的“锚”。而首批公募REITs价格受市场情绪影响，传导至二级市场。“但我们要提醒的是，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，更适合长期持有，享受较稳定分红”，王名伦说。

穿透底层项目，抓好当“包租公”机会?

“花几千块钱就能有当‘包租公’‘包租婆’ 的机会。”近期伴随着公募REITs上市，相关概念可谓火出了投资圈，大家开始关注REITs的投资收益。

如今REITs二级市场暴跌，投资人到底能不能获得预期的收益回报？能不能实现人们所说的“包租公”机会么？

REITs是指不动产信托基金，投资目标是长期收益和稳定分红。那么首批九只REITs项目底层资产由哪些构成呢？

国投瑞银基金不动产投资中心总经理刘先鸣分析指出，穿透来看，REITS项目分属于高速公路、产业园、仓储物流、市政公用四大类。其中产业园项目最多，有3个，分布在上海、苏州和深圳；其次，有两条高速公路项目，分别在长三角和珠三角；仓储物流方面，普洛斯拿出分布于全国的7个仓储设施，合并发行一单REITs；盐田港拿出国内最大盘道直入式单体仓储配送中心，属于进出口物流领域最优质的资产；其余的首钢的垃圾发电、首创水务的污水处理都是各自领域内的优质资产。

从投资角度来看，REITs实打实收益是每年的高分红（净现金流派现），每年至少拿出90%的净利润进行分红。根据不同的项目收益请款，首批REITs项目的招募说明书公布了各自的净现金流分派率，这些均在4%以上。特许经营权项目的分派率最高达12.35%，最低为6.19%，而产权类项目的分派率均在4%～5%区间。

胡海滨表示，这些优质的基础设施项目有较强的收益稳定性，对投资者而言，公募REITs搭建了公众投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。

红星新闻记者 吕波

责编 任志江 编辑 杨程

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