黎明前的突围：中国房地产企业积极化债，努力向前

黎明前总是最冷的，但仍要对将来有信心。

中房报记者 苗野 北京报道

它们用速度和行动为房地产行业带来了一线曙光。

2023年11月6日，万科与境内外金融机构举行三季度业绩说明会，交流万科经营情况，并回应近期万科二级市场债券价格波动事宜，超150家境内外主要金融机构、资金方参会。

这次会议，深圳市国资委与深圳地铁联合为万科站台，称万科不是一个人在战斗，万科背后是深铁，深铁背后是国资委，必要时会通过一切可能手段支持。深铁董事长辛杰则表示，减持是谣言，将帮助万科盘活百亿元大宗资产，择机购买万科债券。

这是本轮房地产资金困局以来，国资罕见对房企进行声援和力挺。万科向来是地产行业的风向标，其企业发展不仅关乎自身，也深度影响整个行业走向。万科短期风波基本过去，但行业风险还在显现。

“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”万科集团董事会主席郁亮表示，万科对市场一直有信心，但冰冻三尺非一日之寒，不能指望政策一朝解决所有问题。

在万科打赢“反击战”之后，一纸境外债务重组公告于2023年11月20日正式生效，融创中国股价上涨12%。经历诸多艰难，耗时18个月，整体化解约900亿元的债务风险，融创成为又一家完成境内外债务重组的大型房企。

债务重组过程中，融创中国董事会主席孙宏斌曾有过反思，“追求规模的惯性，让我们在投资上过于乐观和激进”。无论怎样，孙宏斌现在终于缓了一口气。行业危机蕴藏机遇，融创似乎成了那个“幸运儿”，其能闯关成功拿下关键一役，为大型房企在债务处置和风险化解方面蹚出了一条行之有效的路。

自恒大危机以来，已有50余家房企相继出险，开启了漫长的债务重组。但两年来，只有少数企业顺利通关。中国奥园于11月29日宣布境外重组方案已获得债权人投票通过；此前一周中梁境外债务重组获92%债权人支持，距离正式落地仅一步之遥。龙光、佳兆业等房企还在与发起清盘呈请的债权人周旋，旭辉、禹洲、融信、时代中国、世茂、花样年等房企尚未敲定最终方案，多数企业仍在僵持。

2023年12月1日，在广发银行邀约民营房企参加的座谈会名单里，出现了碧桂园的身影。自11月17日三部门召开金融机构座谈会后，3个“不低于”展现出监管部门支持房地产企业前所未有的决心，市场也对网传的50家房企白名单翘首以盼：“如果碧桂园在列，那说明出险房企也能回到牌桌上，这将是出险房企债务重组的最大动力。”

但成功化债，只是万里长征走了第一步，尽快恢复自我造血能力，才是根本所在。

行业调整对于企业而言是“危”与“机”并存。2023年9月，穆迪将评级下调的范围从民企扩大到头部央企、国企，万科、保利、中海、华润、金茂、绿城均在列，被“狙击”的房地产相关央企、国企已经接近10家。

与此同时，房企批量退市的大幕也徐徐拉开。截至2023年12月底，沪深港股房企共计有12家上市房企退市。

2023年6月6日，蓝光发展正式摘牌，成为A股首家因触及交易类退市情形被终止上市的房企。紧随其后，ST阳光城、ST泰禾、*ST嘉凯、*ST宋都等接连退市。千亿房企退市，败在了“1元”面值保卫战，A股还有不少于10家房企的股价低于2元/股，处境堪忧。在三盛控股于12月27日成为港股第四家退市房企后，港股市场仍有一批房企站在危险的悬崖边。谁能料到，千亿神话的覆灭只在顷刻间。

市场难有起色，行业悲观情绪依然浓厚，债务风险逐渐由民营房企向外蔓延。远洋作为央企，因一笔总计2094万美元的票据利息首次出现了债务逾期的情况，进而打破了国企、央企最为稳健的平衡法则。目前已完成“18远洋01”的展期，暂时缓解了流动性压力。

碧桂园、建业地产也在2023年首次出现债务违约，在对共计9笔总额约147亿元的境内债与投资者达成展期协议后，10月碧桂园将涉资93亿美元的境外债务重组提上日程。碧桂园集团董事局主席杨惠妍表示：“家族肯定会砸锅卖铁支持公司，探索出一条尽快恢复正常经营的有效路径。”

2023年，房企风险出清加快房地产行业深度调整。这一年，行业整体面临着前所未有的挑战，市场下跌走势和观望情绪导致商品房投资开发与成交量下降，而融资和销售等问题也给房企带来空前压力。

据不完全统计，从2022年开始全行业境外债违约房企超过40家，如今绝大多数房企仍挣扎在债务泥潭里。收缩、维稳、活下来，仍是房企当务之急。

在出售核心资产、项目股权、多元化业务之外，房企们也通过债务展期、以资抵债和债转股等方式推动债务重组，积极自救。此外，部分企业还通过逆向混改等形式化解风险。

在行业发生重大调整的背景下，国企、央企也无法幸免。为了缓解经营压力，金茂、华侨城、首开、大悦城也于近期开始扎堆出售资产。

在无数动荡和波动的周期中，无论何时，安全都是第一位的。房企们奋力自救，因为相信终究可以穿越周期，看到曙光。

业绩向上的企业代表滨江集团在2023年完成了逆袭。掌舵者戚金兴也在思考新一年的打法，他用8个字概括：主动卧倒，匍匐前进。卧倒多久？他给出的回答是：做好长期准备，最好马上站起来。“这不是悲观。主动卧倒就是为了可以随时站起来，为了更积极地努力向前，等我们的‘友军’上来之后，我们马上可以冲锋。”戚金兴说，寒冬过去，市场会健康，企业会被尊重。

“困顿、突围、生机”这三个关键词在2023年被演绎得淋漓尽致，2024或是“更新”的一年，新的行业秩序在调整中正在形成，行业发展也在全力寻求新的平衡。年尾的全国住房城乡建设工作会议指出，在行动时间上，要着力稳定房地产行业和建筑业“两根支柱”。中央经济工作会议亦强调，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

“稳”是关键，“新”是机遇，未来能够平稳过渡到“新发展模式”的房企才能站在行业前列。