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从增量式的扩张，到了存量的发展阶段。在“十四五”期间，北京将进入存量提升与增量结构调整相结合的新发展阶段。

一、盘活存量，盘什么？

五月份，国务院办公厅发布了《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，明确了存量物业、存量土地和存量基础设施等方面的盘活重点。

01存量物业

主要是指有可能进行改扩建的物业，但未发生土地性质变化的物业。

随着时代的发展，原有的载体与核心已经与都市发展格格不入，在严格控制拆迁比例的今天，迫切需要通过改造来重新焕发活力。

02存量土地

主要是指项目的资产，这些资产在很长一段时间内都处于闲置状态，但其开发和使用的潜力很大。

这些建筑大多处于原有开发区域的外围，而随着城市的不断扩大，原本的边陲之地也逐渐变成了新的核心区域，使得地价不断上涨。

03存量基础设施

经过多年的投资和建设，在基建方面积累了大量的存量资产，据不完全统计，目前已经有百万亿的存量。

这次意见中明确指出，要把重点放在对存量大、效益好、发展潜力大的基础设施上进行盘活。

从项目梳理与筛选、项目包装与策划、可行性分析与论证、编制实施方案、进行财务专项评估、起草法律意见书、配合省厅或上级主管部门审核等，中建政研可以提供一揽子综合服务。

二、存量盘活，怎么盘？

盘活存量最关键，要明确四个方面：

01土地权属

重点是权属，土地权属问题主要是指中央企业所拥有的土地权属不清晰、有争议。

02批复文件

既四证：不动产证，规划许可证，工规证，施工证。核心关注这些证背后蕴含的重要信息，如土地性质是什么？土地使用年限还剩多久？这些都直接关系到盘活的路径和模式。

03资产现状

物业原有图纸是否还在，有无违建、临建、有无已不符合规范的地方等等。

04上位规划

核对最新版控规、详规、土规和产业规划。随着城市管理的精细化，明白政策限制边界，在政策的束缚下，去实现价值最大化。明白能做什么，比想做什么更重要。

三、盘活存量，资金从何而来？

存量盘活通常具有高投入、高回款周期长的特征，存量盘活盈利是通过长期经营中不断提升资产价值，进而产生稳定的现金流回报，靠短期信贷支持远远不够。所以，这一次的意见中，也明确了资金的来源。

以REITs为例，公募REITs是指通过发行标准化的证券或收益凭证汇集投资者资金，由专门的投资机构管理，投资具有稳定收益的不动产财产或财产权利，并将投资综合收益按比例分配给投资人的金融产品。

简而言之，这是一种以信托形式存在的 ABS，可以进行入场交易，增加项目的流动性。

国内基建行业私募 REITs试点从2020年4月开始，一直在取得突破性进展，并继续引入扩容机制，拓展了市场的潜力。虽然还处在起步阶段，总体市场规模不大，但是从长远的角度来看，它的发展空间还是很大的。

当前， REITs应当理性对待， REITs可以是项目的最高目标，要努力争取，但也不能放弃其它途径。由于大量的资产被盘活， REITs并没有得到广泛的应用，这是两个原因：

01规模有限

相对于已有的专门债券等成熟的融资渠道，我国基础设施私募 REITs的发行规模相对较小。根据财政部的统计，去年新增的专项债券总额达3.65万亿，是当年发行的80多倍。

02准入门槛高

风险大，要求高，私募股权投资基金也有一定的准入条件。前期试验项目要求具备成熟的经营模式和市场运作的能力，对收益的年限、利润的集中度都有很高的要求，必须具备可持续发展的实力和良好的发展空间。

四、盘活存量，这条路怎么走？

盘活存量既是对现有资源的再认识，也是对城市职能的再认识。城市既是载体，也是“生命体”，它通过存量的盘活，使城市“新陈代谢”，城市空间重塑，产业结构调整，功能短板补齐，整合各方力量、各方资源，引导城市“自更新”、“善更新”的循环机制，使城市发展更加具有活力。

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